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◯賃貸経営と認知症リスク
アパート経営や土地活用などの賃貸経営を行っている、いわゆる不動産オーナーの方にとって、高齢化に伴う認知症リスクは深刻な問題です。
認知症を発症してしまうと、判断能力（物事のメリット・デメリットを理解する能力）がなくなってしまい、法的な行為を行うことが非常に困難となります。
なぜなら、民法上判断能力がない状態で行われた法律行為は無効とされているからです。
具体的には、不動産オーナーの方は下記のようなことが自分ではできなくなる恐れがあります。
まさに不動産が”凍結”してしまうようなものです。
- 家賃の管理
- 管理会社とのやり取り・契約
- 所有物件の売却・活用
- 賃貸借契約
- リフォーム
- 大規模修繕や建替え
- 金融機関からの借入 など
万が一、上記のような行為ができなくなってしまった場合、賃貸経営は立ち行かなくなってしまうでしょう。不動産オーナーにとって、認知症対策は必須といえます。
◯家族信託を利用して認知症リスクに備えよう
上記のような認知症リスクに備えるためには家族信託が非常に有効です。
家族信託とは、自分の財産の管理を信頼できる家族に元気なうちにお願いしておく制度です。
委託者（財産を持っている人）と受託者（財産の管理をする人）が受益者（信託により利益を受ける人、通常は最初は委託者と同じ人）のために家族信託契約を締結することにより始まります。
例えば、高齢になってきた不動産オーナーを委託者兼受益者、オーナーの子供を受託者するケースが典型的な事例です。あくまで受益者は親ですから、今までどおり家賃などの収益は親が受け取ることができます。成年後見制度と異なり、裁判所や専門家（弁護士、司法書士など）から監督を受けることはなく、あくまで家族が家族のために行うものです。
家族信託を開始すると、不動産の登記名義は受託者に変更しますので、その後は信託契約で定められた信託目的や権限に従って、受益者のために受託者が不動産の管理や処分などを行います。
したがって、万が一委託者（不動産オーナー）が認知症になったとしても、受託者が修繕、建替え、賃貸借契約などを行うことができます。つまり、親が認知症になっても、事前に家族信託をしておけば、受託者である子供が親の代わりに賃貸経営を行うことができるのです。親としては面倒で煩雑な手続や契約などを子供にやってもらいながら、今までどおり収益を受け取ることができるのです。
【賃貸経営と家族信託】
◯遺言では認知症リスクに対処ができない
遺言とは「自分が亡くなった後」に自分の財産を誰にどのように引き継がせるかを決めるものです。
あくまで「相続発生後」の財産のことを対象としています。したがって、遺言で賃貸不動産を子供に残すと決めてあったとしても、子供がその不動産について権利を持つのはあくまで「親が死んだ後」ですので、親が認知症になったとしても子供は代わりに管理などをすることができません。遺言があったとしても、別途家族信託などで対策をしておく必要があるのです。
◯ 元気なうちに対策をはじめよう
残念ながら親や家族が既に認知症になってから弊社にご相談にいらっしゃる方が多くいらっしゃいます。
認知症対策として有効な家族信託も、認知症になってしまうと利用することができません。なぜなら、家族信託も通常「契約」によって開始するからです。判断能力がない状態で契約したとしても契約は無効となってしまいますので、家族信託も無効になってしまいます。
認知症対策をはじめとする生前対策は「元気なうち」にしかすることができません。
早めに対策を開始することをオススメします。
